存量房贷利率下调呼声复兴：这些城市有较高加点，未来会降吗？

发布时间：2025-04-24　点此：178次

跟着各地撤销或下调首套房、二套房利率下限，个人住宅商贷利率也进一步下降。与此同时，关于存量房贷利率下调的呼声复兴，特别以北京、上海、深圳、厦门等城市为主，在2019年至2023年发生的个人住宅借款，仍存在着较高的加点。

华夏地产首席分析师张大伟表明，从实践商场状况看，再次下降“存量房贷”利率的机遇到了。中心在于给商场决心，假如能拉平存量、增量房贷利率，关于商场来说，发生的积极影响会很大。

有城市存量、增量房贷利率相差80BP

在央行“5·17”新政后，大部分城市将首套房、二套房首付比降至15%、25%，利率下限均撤销。一线城市方面，上海、深圳首套住宅商业性个人住宅借款利率下限由本来的LPR（借款商场报价利率）-10BP（基点）调整为LPR-45BP。

现在，5年期以上LPR为3.95%，调整后，上海、深圳首套房利率下限降至3.5%。

跟着增量住宅借款利率的大幅下滑，此前在利率高点购房的人则呼吁存量房贷利率的下降。记者在人民网领导留言板看到，有深圳网友称：深圳市2019年10月之前的房贷利率已调整至LPR，2023年9月29日新增房贷利率已调整至LPR-10BP，2019年10月至2023年9月买房的居民不只房价在高位，利率也在最高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量借款用户无法享受到利率下降的优点。

该网友呼吁，“恳求能够将下降借款利率加点的方针扩展至2019年10月到2023年9月买房的存量借款用户。”

深圳市住宅和建设局在6月3日回应称，依照因城施策准则以及关于调整优化个人住宅借款利率下限的有关规定，结合深圳实践，该市从2024年5月29日起调整优化个人住宅借款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住宅借款，履行其时深圳利率下限方针。下一步，市住宅建设局将结合房地产商场实践状况，因城施策用好方针工具箱，更好满意居民刚性住宅需求和多样化改善性住宅需求，促进房地产商场平稳健康发展。

现在，深圳首套房贷利率是3.5%，假如是2019年10月到2023年9月购买的房子，需求加点30BP，其时的房贷利率为4.25%，相差75个基点。此外，上海相差80个基点，北京相差45或55个基点。

来自北京的张女士也呼吁下调存量房贷利率。张女士在2022年购房，其时北京首套房贷利率是LPR+55BP，跟着LPR的变化，张女士现在的房贷利率是4.5%。

现在，北京城六区首套房、二套房利率下限别离为4.05%和4.55%；非城六区首套房、二套房利率下限别离为3.95%和4.5%。

张女士给自己算了一笔账，200万左右的商业借款，假如依照4.5%的利率、等额还款方法，还款周期21年，总利息是109.5万元，每月还款12282.34元。假如利率能下浮至3.95%，总利息约为94.6万元，比之前少了14.9万元，月供少了592元。

张女士期望存量房贷利率能够下调，“有朋友挑选提早还贷，可是对我自己来说，现在没有剩余的钱提早还，且房子降价多，假如卖的话亏本太多，因而只能挑选持有。此外，公司降薪，还贷压力也大幅加大。”

现在，深圳、上海都下调了房贷利率，北京下调的预期增大，这样存量与增量的利差就更大了。“下调存量房贷利率不只仅是下降购房者的持有本钱，还能够削减他们的忧虑，提高决心与预期。”张女士如是说。

中指研讨院商场研讨总监陈文静表明，本次各地撤销利率下限后，存量利率与新发放房贷利率之间的距离再次拉大，必定程度上影响了居民心情，部分居民或挑选提早还贷等方法下降利息支出。

业界：再次降存量房贷利率，给商场决心

上一年9月25日起，我国存量房贷利率下调拉开大幕，其时大都城市存量首套房贷利率降至LPR左右水平。可是北京、上海、深圳、厦门等城市部分购房人存量首套房贷利率仍保持着较高加点，比如北京，2019年10月至2023年9月份的购买人群，存量首套商业性个人住宅借款利率下限为LPR+55BP，其时的房贷利率为4.5%。

在上海，2021年7月至2023年9月的购房人群，存量首套商业性个人住宅借款利率下限为LPR+35BP，其时的房贷利率为4.3%。

在深圳，2019年10月至2023年9月份，存量首套商业性个人住宅借款利率为LPR+30BP，其时的房贷利率为4.25%。

此外，厦门部分存量首套商业性个人住宅借款利率下限为LPR+30BP或LPR+10BP；长春、郑州部分是LPR+5BP。

实践的状况是，跟着增量房贷利率持续下调，新旧利差加大。贝壳研讨院数据显现，2024年5月百城首套干流房贷利率均匀为3.45%，较上月下降12BP；二套干流房贷利率均匀为3.90%，较上月下降26BP。5月首套、二套干流房贷利率较2023年同期别离回落55BP和101BP。分能级计算，2024年5月一线城市首二套均匀房贷利率别离为3.59%、3.98%，别离较上月下降29BP、31BP；二线城市首二套均匀利率别离为3.40%、3.84%，别离较上月下降19BP、33BP；三四线城市首套利率为3.46%，较上月下降9BP，二套利率为3.92%，较上月下降23BP。而比如佛山等城市，首套房商业借款利率最低现已至3.15%。

当增量首套房贷利率大幅下降时，部分存量购房者仍需求归还较高的房贷利率。

那么，存量房贷利率有下调的或许吗？陈文静表明，一方面，其时下降居民借款利息支出、下降购房者置业本钱仍是促进住宅需求开释、促进居民消费的重要行动之一；另一方面，房贷作为银行重要财物，也是其重要的收入来历，短期银行自动调整存量房贷利率的预期较低，但在大力推进扩内需促消费的布景下，不扫除未来监管部门出台方针引导存量房贷利率下调的或许。

张大伟以为，从实践商场状况看，再次下降“存量房贷”利率的机遇到了，“存量房贷利率的调整是一个杂乱的问题，触及多方面的利益和商场预期，确实牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，可是当下房地产商场最缺的是决心，稳楼市救市的意图是救经济，而经济复苏最重要的便是要拉动消费，假如存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又能够多点钱去消费的。”

在广东省会规院住宅方针研讨中心首席研讨员李宇嘉看来，其时，无风险利率持续下降，3%以上的保本理财产品开端消失了，房贷“高利率”的坏处暴露无遗。接受高利率的借款，买一项价格或许下降的财物（住宅），这是十分不划算的。假如不调整，提早还贷会持续存在，导致房贷余额削减。“‘5·17’新政将首付降到前史最低、利率不设下限，意图便是安稳房贷规划、安稳地产金融加速器效应，然后改动通缩的局势，改动内需疲弱。提早还贷会导致这一方针无法到达，只要下降利率，才会鼓舞我们持有杠杆，乃至再次加杠杆。”

存量房贷利率下调的起伏或许有多少？李宇嘉估计，下一步，首要北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷会下调，调整至LPR-20BP是或许的，估计会有70-100个基点的降幅；其他城市也会下调，估计会调至3.5%左右的起伏。

新京报记者段文平

修改杨娟娟校正王心

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